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2018年06月地下“巨無霸”－北京城市副中心綜合管廊
熱。該示范段的綜合管廊其實共有地下三層。從斷面圖上可以看到，這個地下“巨無霸”高約12.3米、寬約13米，是國內(nèi)最大斷面的地下綜合管廊。每一層分有不同的“房間”：地下1層是電力倉、水信倉、燃?xì)鈧}，地下2層是綜合倉，地下3層是兩個能源倉。就這樣，電力、通信、水、燃?xì)狻⒌卦礋岜?、再生水、供?熱、有線電視，副中心行政辦公區(qū)的8大類18種管線被有序地收納和集成在地下。地下2層的隧道內(nèi)，燈光昏暗，但可以看到身邊有不同顏色的管道向遠(yuǎn)方延伸開去，一眼望不到盡頭。頭頂和腳下每隔一段距離有一塊挖空的設(shè)計，可以瞥見上下其他兩層的管道分布。這里不是想象中狹小的地下空間，完全不覺得擁擠，不僅可以容納管線，還有入口可以將汽車直接開進來。將來這里將被精裝修成綜合管廊博物館，可供市民參觀。維護檢修不用“開膛破肚”副中心行政辦公區(qū)的綜合管廊有多大規(guī)模？北京日報（ID：Beijing_Daily）記者了解到，一期管廊工程將為副中心行政辦公區(qū)啟動區(qū)1.4平方公里范圍內(nèi)的市委、市政府、市人大、市政協(xié)、各委辦局辦公樓提供電力、通信、燃?xì)?、給水等市政綜合管線接入服務(wù)。綜合管廊工程涉及政通西路、政通北街、政通東路、宋梁路、勤政西街、勤政西路、勤政東街、勤政東路、規(guī)劃一路共9條規(guī)劃道路，管廊干線總長度約11.3公里。“目前，一期工程主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)全部完工，正處在設(shè)備安裝階段，預(yù)計這部分7月份完工，管線入廊基本已經(jīng)完成?！北本┏鞘懈敝行耐顿Y建設(shè)集團有限公司通州分公司市政基礎(chǔ)設(shè)施部副部長平曉林介紹。相比于地下管線直埋鋪設(shè)方式，地下單層或多層的綜合管廊可以實現(xiàn)“兩減兩增”?！皟蓽p”，即節(jié)約集約利用土地和地下空間資源，減少“馬路拉鏈”，方便市民出行；“兩增”，即增強管線運行安全可靠性，提高城市綜合承載力，改善城市景觀，消除蜘蛛網(wǎng)式架空線，讓城市清爽有序?！案敝行男姓k公區(qū)上空不會出現(xiàn)各種縱橫交錯的架空線。當(dāng)管線需要維護和檢修時，也不用一次次給地面’開膛破肚’了，只需要工人進入管廊內(nèi)部，直接施工就可以了，大大節(jié)省了人力物力成本?！敝薪ㄒ痪指敝行墓芾任鍢?biāo)項目總工程師李忠林解釋說。據(jù)悉，副中心行政辦公區(qū)二期管廊工程也計劃在今年開工，將為行政辦公區(qū)6平方公里范圍內(nèi)的配套辦公建筑及其他住宅、學(xué)校提供市政綜合管線接入服務(wù)，總長約13.5公里。據(jù)市城市管理委管廊處相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2016年北京市開工建設(shè)城市副中心、石景山保險產(chǎn)業(yè)園等綜合管廊長度53公里，2017年開工建設(shè)世園會園區(qū)、新機場高速公路等綜合管廊項目47公里，截至今年3月已形成廊體約20公里。到2020年，北京市將結(jié)合城市道路、軌道交通和城市新區(qū)建設(shè)，將建成地下綜合管廊150公里至200公里。
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2018年06月“九步”教你如何看透施工圖紙！
nbsp; 一般是按如下順序進行： 1、首先仔細(xì)閱讀設(shè)計說明，了解建筑物的概況、位置、標(biāo)高、材料要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工注意事項以及一些特殊的技術(shù)要求，在思想上形成一個初步印象； 2、接著要看平面圖，了解房屋的平面形狀、開間、進深、柱網(wǎng)尺寸，各種房間的安排和交通布置，以及門窗位置，對建筑物形成一個平面概念，為看立面圖、剖面圖打好基礎(chǔ)； 3、看立面圖，以了解建筑物的朝向、層數(shù)和層高的變化，以及門窗、外裝飾的要求等； 4、看剖面圖，以大體了解剖面部分的各部位標(biāo)高變化和室內(nèi)情況； 5、最后看結(jié)構(gòu)圖，以了解平面圖、立面圖、剖面圖等建筑圖與結(jié)構(gòu)圖之間的關(guān)系，加深對整個工程的理解； 6、另外，還必須根據(jù)平面圖、立面圖、剖面圖等中的索引符號，詳細(xì)閱讀所指的大樣圖或節(jié)點圖，做到粗細(xì)結(jié)合，大小交圈。只有循序漸進，才能理解設(shè)計意圖，看懂設(shè)計圖紙，也就是說一般應(yīng)做到“先看說明后看圖；順序最好為平、立、剖；查對節(jié)點和大樣；建筑結(jié)構(gòu)對照讀”，這樣才能收到事半功倍的效果。二、記住尺寸內(nèi)容建筑工程雖然各式各樣，但都是通過各部分尺寸的改變而出現(xiàn)各種不同的造型和效果。俗話說：“沒有規(guī)矩，不成方圓”，圖上如果沒有長、寬、高、直徑等具體尺寸，施工人員就沒法按圖施工。一般來說，作為要牢記以下一些尺寸：開間進深要記牢，長寬尺寸莫忘掉；縱橫軸線心中記，層高總高很重要；結(jié)構(gòu)尺寸要記住，構(gòu)件型號別錯了；基礎(chǔ)尺寸是關(guān)鍵，結(jié)構(gòu)強度不能少；梁柱斷面記牢靠，門窗洞口要留好。 三、弄清關(guān)系看圖時必須弄清每張圖紙之間的相互關(guān)系。因為一張圖紙無法詳細(xì)表達(dá)一項工程各部位的具體尺寸、做法和要求。必須用很多張圖紙，從不同的方面表達(dá)某一個部位的做法和要求，這些不同部位的做法和要求，就是一個完整的建筑物的全貌。所以在一份施工圖紙的各張圖紙之間，都有著密切的聯(lián)系。 在看圖時，必須以平面圖中的軸線編號、位置為基準(zhǔn)，做到：“手中有圖紙，心中有軸線，千頭又萬緒，處處不離線”。這就是的基本基礎(chǔ)以及標(biāo)準(zhǔn)。圖紙之間的主要關(guān)系，一般來說主要是：軸線是基準(zhǔn)，編號要相吻；標(biāo)高要交圈，高低要相等；剖面看位置，詳圖詳索引；如用標(biāo)準(zhǔn)圖，引出線標(biāo)明；要求和做法，快把說明拿；土建和安裝，對清洞、溝、槽；材料和標(biāo)準(zhǔn)，有關(guān)圖中查；建筑和結(jié)構(gòu)，前后要對照。所以弄清各張圖紙之間的關(guān)系，是看圖的重要環(huán)節(jié)，是發(fā)現(xiàn)問題、減少或避免差錯的基本措施。四、抓住關(guān)鍵在看施工圖時，作為必須抓住每張圖紙中的關(guān)鍵，只有掌握住關(guān)鍵，才能抓住要害，少出差錯。一般應(yīng)抓住以下幾個方面。 ① 在平面圖中，關(guān)鍵在于，在施工中常出現(xiàn)的一些差錯有一定的共性。如“門是里開外開，軸線是正中偏中，朝向是東南西北，墻厚是一磚幾磚”。門在平面圖中有開啟方向，而窗則沒有開啟方向，必須查大樣圖才能確定。軸線在墻上是正中還是偏中，哪一層是正中，哪一層是偏中，必須弄清，才不會造成軸線錯誤；以免錯把所有的軸線都當(dāng)成中線。房屋的朝向必須弄清楚，圖上有指北針的以指北針為準(zhǔn)，無指北針的以總平面圖和總說明上的朝向為準(zhǔn)。一般建筑物的平面圖中，應(yīng)符合上北下南、左西右東的規(guī)律。對在每一軸線、每一部位的墻厚也要仔細(xì)查對清楚，如哪道墻是一磚，哪道墻是半磚厚，絕對不能弄錯。 ② 在立面圖中，必須掌握門窗洞口的標(biāo)高尺寸，以便在立皮數(shù)桿和預(yù)留窗臺時不致發(fā)生錯誤。 ③ 在剖面圖中，主要應(yīng)掌握樓層標(biāo)高、屋頂標(biāo)高。有的還要通過剖面圖掌握室內(nèi)洞口、內(nèi)門標(biāo)高、樓地面做法、屋面保溫和防水做法等。 ④ 在結(jié)構(gòu)圖中，主要應(yīng)掌握基礎(chǔ)、墻、梁、柱、板、屋蓋系統(tǒng)的設(shè)計要求、具體尺寸、位置、相互間的銜接關(guān)系以及所用的材料等。五、了解特點工業(yè)建筑要滿足各種不同的生產(chǎn)工藝要求，在設(shè)計與施工中就各有不同的特點。如酸處理車間，對墻面、地面等有耐酸要求，就要采取不同的處理方法；精密儀表車間，對門窗、墻壁有不同的防塵、恒溫、恒濕要求。 民用建筑由于使用功能不同，也有不同的特點。如對影劇院，由于對聲學(xué)有特殊要求，故在頂棚、墻面有不同的處理方法和技術(shù)要求。因此在熟悉每一份木工施工圖紙時，必須了解該項工程的特點和要求，包括以下幾方面： ① 地基基礎(chǔ)的處理方案和要求達(dá)到的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； ② 對特殊部位的處理要求； ③ 對材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或?qū)μ厥獠牧系募夹g(shù)要求； ④ 需注意或容易出問題的部位； ⑤ 新工藝、新結(jié)構(gòu)、新材料等的特殊施工工藝； ⑥ 設(shè)計中提出的一些技術(shù)指標(biāo)和特殊要求； ⑦ 在結(jié)構(gòu)上的關(guān)鍵部位；只有了解一個工程項目的特點，才能更好地全面地理解設(shè)計圖紙，保證工程的特殊需要。 六、圖表對照一份完整的施工圖紙，除了包括各種圖紙外，還包括各種表格，這些表格具體歸納了各分項工程的做法、尺寸、規(guī)格、型號，是施工圖紙的組成部分。在施工圖紙中常見的表有以下一些。 ① 室內(nèi)、外做法表主要說明室內(nèi)外各部分的具體做法，如室外勒腳怎樣做，某房間的地面怎樣做等。 ② 門、窗表表明一幢建筑全部所需的門、窗型號，高寬尺寸（或洞口尺寸），以及各種型號門、窗的需用數(shù)量。 ③ 構(gòu)件表根據(jù)工程所需的梁、柱、板的編號、名稱，列出各類構(gòu)件的規(guī)格、尺寸、型號、需要數(shù)量。 ④ 鋼筋表在各種鋼筋混凝土梁、柱、板、基礎(chǔ)等結(jié)構(gòu)中，所需鋼筋的品種、直徑、規(guī)格、尺寸、形狀、根數(shù)和重量。在看施工圖時，最好先將自己看圖時理解到的各種數(shù)據(jù)，與有關(guān)表中的數(shù)據(jù)進行核對，如完全一致，證明圖紙及理解均無錯誤，如發(fā)現(xiàn)型號不對、規(guī)格不符、數(shù)量不等時，應(yīng)再次認(rèn)真核對，進一步加深理解，提高對設(shè)計圖紙的認(rèn)識，同時也能及時發(fā)現(xiàn)圖、表中的錯誤。 七、一絲不茍看圖紙必須認(rèn)真、仔細(xì)、一絲不茍。對施工圖中的每個數(shù)據(jù)、尺寸，每個圖例、符號，每條文字說明，都不能隨意放過。對圖紙中表述不清或尺寸短缺的部分，絕不能憑自己的想象、估計、猜測來施工，否則就會差之毫厘，失之千里。 另外，一份比較復(fù)雜的設(shè)計圖紙，常常是由若干專業(yè)設(shè)計人員共同完成的，由于種種原因，在尺寸上可能出現(xiàn)某些矛盾。如：總尺寸與細(xì)部尺寸不符；大樣、小樣尺寸兩樣；建筑圖上的墻、梁位置與結(jié)構(gòu)圖錯位；總標(biāo)高或樓層標(biāo)高與細(xì)部或結(jié)構(gòu)圖中的標(biāo)注不符等。還可能由于設(shè)計人員的疏忽，出現(xiàn)某些漏標(biāo)、漏注部位。因此施工人員在看圖時必須一絲不茍，才能發(fā)現(xiàn)此類問題，然后與設(shè)計人員共同解決，避免錯誤的發(fā)生。八、三個結(jié)合在學(xué)習(xí)土建施工圖時，必須注意結(jié)合學(xué)習(xí)其他專業(yè)圖紙，才能全面地、正確地了解工程的全貌。尤其是對大型工程，有總平面布置圖，有土方平衡圖，有水、暖、電、衛(wèi)生設(shè)備安裝圖，有設(shè)備基礎(chǔ)施工圖，有室內(nèi)外的管道、管溝、電纜圖等。這些各個專業(yè)的圖紙，組成了一個工程項目完整的總體。這些專業(yè)圖紙之間必須互相呼應(yīng)，相輔相成。 因此，在看土建圖時要注意做到三個結(jié)合。 1、建筑與結(jié)構(gòu)結(jié)合即在看建筑圖時，必須與結(jié)構(gòu)圖互相對照著看圖。 2、室內(nèi)與室外結(jié)合在看單位工程施工圖時，必須相應(yīng)地看總平面圖，了解本工程在建筑區(qū)域內(nèi)的具體位置、方向、環(huán)境以及絕對高程；同時要了解室外各種管線布置情況，以及對本工程在施工中的影響，了解現(xiàn)場的防洪排水問題應(yīng)如何處理等。 3、土建與安裝結(jié)合在看土建圖時，必須結(jié)合看本工程的安裝圖，一定要做到：預(yù)留洞、預(yù)留槽，弄清位置和大小，施工當(dāng)中要留好；預(yù)埋件、預(yù)埋管，規(guī)格數(shù)量核對好，及時安上別忘掉。就是要求在看土建圖時，一定要注意各種管、溝的進口、位置、大小、標(biāo)高與安裝圖是否交圈；設(shè)備預(yù)留洞口要多大，留在什么部位，哪些地方要預(yù)埋鐵件或預(yù)埋管等。九、掌握技巧看圖紙和從事其他操作一樣，除了熟練以外，還有技巧問題，看圖的技巧因人而異，各不相同，現(xiàn)介紹幾點。 1、隨看隨記看圖時，應(yīng)隨手記下主要部位的做法和尺寸，記下需要解決的問題，并逐張看，逐張記，逐個解決疑難問題，以加深印象。 2、先粗后細(xì)先將全部圖紙粗看一遍，大體形成一個整體概念，然后再逐張細(xì)看2～3遍。細(xì)看時，主要是了解詳細(xì)的做法，逐個解決粗看中提出的一些疑問，從而加深理解，加深記憶。 3、反復(fù)對照，找出規(guī)律對圖紙大體看過一遍后，再將有關(guān)圖紙擺在一起，反復(fù)對照．找出內(nèi)在的規(guī)律和聯(lián)系，從而鞏固對圖紙的理解。 4、圖上標(biāo)注，加強記憶為了看圖方便，加深記憶，可把某些圖紙上的尺寸、說明、型號等標(biāo)注到常用圖紙上，如標(biāo)注到平面圖上等。這樣可以加深記憶，有利于發(fā)現(xiàn)問題。十、整體概念通過以上幾個步驟的學(xué)習(xí)，對擬建工程就可以形成一個整體概念，對建筑物的特點、形狀、尺寸、布置和要求已十分清楚。有了這個整體概念，在施工中就胸有成竹，可減少或避免錯誤。因此，在學(xué)習(xí)圖紙時，絕不能只看單張不看整體，就忙于開工。只有對建筑物形成了一個整體概念，才可以加深對工程的記憶和理解。
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2018年05月吸虹效應(yīng)？天津落戶新政悄悄削弱燕郊房產(chǎn)需求
媒體從業(yè)人員對《證券日報》記者坦言，目前北京戶口千金難求，天津一方面屬于大城市，具有高考錄取率高等優(yōu)勢；另一方面天津房價低于北京，且距離北京較近，在天津落戶購房不會影響在北京正常的工作生活。另有某私募機構(gòu)工作人員對記者坦言，身邊很多沒有拿到北京戶口的人都在關(guān)注天津落戶事宜，認(rèn)為在拿不到北京戶口的情況下，落戶天津不失為一個較優(yōu)方案。在北京工作但非京戶籍的人口絕非是一個不值得關(guān)注的市場。據(jù)北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的數(shù)據(jù)，2017年年底北京全市常住人口2170.7萬人，其中，2017年北京常住外來人口794.3萬人，占北京常住人口比例為36.59%。如果將群租房、違建、地下室等常住人口的數(shù)字算進去，北京常住外來人口的數(shù)字或出現(xiàn)進一步的增加。北京常住外來人口的轉(zhuǎn)移傾向引發(fā)業(yè)內(nèi)對于北京房地產(chǎn)市場的關(guān)注。有觀點認(rèn)為，天津落戶政策的陸續(xù)落地，或?qū)Ρ本┓康禺a(chǎn)市場帶來一定的分流。業(yè)內(nèi)聚焦虹吸效應(yīng)有評論人士談到，無論天津未來房地產(chǎn)市場走勢如何，天津開放落戶事項仍然對京津冀的發(fā)展有一定拉動作用。目前來看，鑒于天津在人才吸引的配套政策方面力度大于北京，在交通以及教育方面又具備一定的優(yōu)勢，天津?qū)Ρ本┤瞬诺暮缥?yīng)是存在的。在經(jīng)濟學(xué)家宋清輝看來，天津人才新政的實施或?qū)楸本┑姆績r帶來不確定性因素。宋清輝指出，如果天津人才新政聚集大量“英才”安家落戶，像西安那樣吸引數(shù)十萬人才，對北京房產(chǎn)市場有可能會造成一定的分流。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在談及該話題時對《證券日報》記者表示，目前還要看落戶政策后期的執(zhí)行情況，如果天津落戶人數(shù)能夠達(dá)到一定規(guī)模，那么確實有望減少北京的購房需求。對于北京市區(qū)周邊譬如燕郊等地的房地產(chǎn)市場而言，張大偉進一步指出，從投資的角度來看，天津落戶政策或?qū)⑦M一步削減其競爭力。事實上，即便在天津落戶新政出臺前，燕郊地區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)較為冷清。據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，在2017年5月份，燕郊房價均價還在2.9萬元/平方米，到了今年5月份，該地區(qū)房價均價已降至1.98萬元/平方米，同比下降三成。不過，并非所有的北京常住外來人口都認(rèn)同天津落戶新規(guī)所帶來的虹吸效應(yīng)。有家在濰坊，工作地在北京的一位夏女士對《證券日報》記者表示，天津住房對其難以構(gòu)成明顯吸引力。夏女士表示：“我工作地在北京，就算在北京沒有房子也可以就近租。同時我家也開通了高鐵，一個半小時就能到北京，家那邊的房子更便宜，環(huán)境更好，也能有家人相伴。”而從投資的角度來看，夏女士亦直言：“現(xiàn)在炒房有點不靠譜了，房子是用來住的不是用來炒的?！狈綀A地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志亦不認(rèn)同天津落戶新政對于北京房地產(chǎn)市場的影響。他認(rèn)為，京津本身面向的不是同一個市場，不存在虹吸效應(yīng)。鄧浩志認(rèn)為：“從北京的地位來看，不大可能被天津分流，北京一直以來都是全國性市場，而天津的影響還是區(qū)域性的。”
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2018年05月落戶新政帶熱天津房地產(chǎn)中介5月業(yè)績環(huán)比漲逾5倍
房，尋找購房機會。但在業(yè)內(nèi)人士看來，天津落戶政策的放開在一定程度上對于房地產(chǎn)市場起到提振作用，天津周邊地區(qū)人口可能會在新規(guī)的鼓勵下有向大城市轉(zhuǎn)移的需求，但長期來看還需要關(guān)注具體的落戶人數(shù)。落戶新規(guī)帶熱天津地產(chǎn)日前，天津市宣布“海河英才”行動計劃，放寬對各類型人才的落戶條件。新政發(fā)布后的24小時內(nèi)，已有30萬人辦理落戶申請。其后，天津官方4次微調(diào)落戶新規(guī)，要求在外省市有工作單位的人員，不能按在津無工作單位申報落戶。據(jù)媒體報道，自5月16日政策發(fā)布以來，截至5月21日，天津直接落戶5800余人，領(lǐng)取調(diào)檔函2.7萬多人。人才未至，住房需求先行。盡管天津市國土房管局強調(diào)嚴(yán)格限制投機炒房，但天津房產(chǎn)市場仍然暗潮洶涌?！蹲C券日報》記者聯(lián)系多家住房中介了解到，天津地區(qū)房地產(chǎn)問詢量以及成交量均出現(xiàn)明顯增長?！艾F(xiàn)在平均每天接到4個到5個咨詢電話，之前平均下來可能每天有1個到2個吧?！蔽覑畚壹业姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者透露，自落戶新規(guī)實施以來，其所接到的咨詢電話出現(xiàn)了明顯增長?！皟H在上周六一天，就有20多個咨詢電話打進來?！痹摲康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，“老客戶也在關(guān)注落戶新規(guī)的影響。”不僅問詢?nèi)藬?shù)增多，真金實銀投入的人亦不在少數(shù)。據(jù)上述我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對記者透露，僅以其所在的位于武清區(qū)的店面為例，以房價金額1%的業(yè)績計提計算，上個周末該店面共計實現(xiàn)了130萬元至140萬元的業(yè)績，而在4月完整月度，這一數(shù)據(jù)僅為24萬元左右。教育資源更為豐富的和平區(qū)同樣受到購房者青睞。有負(fù)責(zé)和平區(qū)房源的房地產(chǎn)中介對記者透露，僅在上周六一天，和平區(qū)體育館區(qū)域6家門店共計出售20余套房，而這個數(shù)字在此前基本上是要一個整月才能完成的任務(wù)。值得一提的是，盡管落戶新政帶熱天津房地產(chǎn)市場，但購房意向主要來自當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｓ刑旖蚴忻駥τ浾咧毖?，外地人才涌入后，住房需求增加，“房價是肯定要漲的”。該市民表示，現(xiàn)在受新政調(diào)整影響，房價尚未出現(xiàn)明顯波動，其與家人正在積極看房尋找合適的房源。“原來還希望價格能降一降，現(xiàn)在只希望不要這么快就漲上去?！痹撎旖蚴忻袢缡钦f。上述天津市民出現(xiàn)購房意向的現(xiàn)象絕非孤例。據(jù)某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱：“目前拿到準(zhǔn)遷證的人還是少數(shù)，主要都是當(dāng)?shù)厝嗽谫I?！痹摻?jīng)紀(jì)人坦言，拿出真金白銀購房以及透露出明顯購房意向的客戶仍為天津當(dāng)?shù)厥忻褚约霸揪驮谔旖虍?dāng)?shù)毓ぷ鞯木用窬佣唷５硪环矫鎭砜?，在天津房地產(chǎn)市場火熱的背后，配套設(shè)施建設(shè)的不完善仍然成為隱憂。有地產(chǎn)開發(fā)商銷售人員對《證券日報》記者坦言，樓盤周邊有地產(chǎn)開發(fā)商投資建設(shè)的一所中學(xué)，其他后期配套設(shè)施還在建設(shè)中。房價走向還看落戶人數(shù)即便如此，在上述我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人看來，目前天津房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出的火熱場面仍屬“假象”。該房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人坦言，僅以武清區(qū)其所負(fù)責(zé)樓盤為例，5月份成交均價對比4月份環(huán)比小幅上行，但在年底之前，“房管局不會再給開發(fā)商大幅漲價的機會”。但在方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志看來，落戶新政“肯定對樓市產(chǎn)生很大的影響”。鄧浩志對《證券日報》記者表示：很多城市房價上漲很大程度是依賴于吸納周邊人口，天津也有這樣一個機會。這個現(xiàn)象主要集中在二三線城市，尤其是推出搶人政策的城市，現(xiàn)在很多城市都想擴大自己的規(guī)模，有的地方甚至不能歸為人才政策，應(yīng)該說是人口政策，只要有人進來就行。甚至一些棚戶改造，人口搬遷轉(zhuǎn)移都是往大城市去，或者是向區(qū)域性的城市進行集中。人口增加肯定增加居住需求。鄧浩志進一步指出：“因為影響房價的主要有三個因素，資金、人口以及土地。土地供應(yīng)是比較恒定的，資金目前也比較趨于穩(wěn)定，唯一最大的變量就是人口的轉(zhuǎn)移。”經(jīng)濟學(xué)家宋清輝告訴《證券日報》記者：“在天津‘海河英才’計劃公布不到1天的時間里，就已經(jīng)有30萬人申報查詢落戶事宜。對將來落戶在此的人來說，住房、教育等都是優(yōu)先考慮的頭等大事，這在一定程度上會推升天津房價?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉則指出，短期來看，一方面天津目前才落戶幾千人，不至于對房價構(gòu)成太明顯的影響，另一方面因為符合落戶政策的人還到不了買房的階段，按照正常交易周期，居民落戶對房價的影響要1個月至2個月才能表現(xiàn)到市場上；長期來看的話，因為目前天津房地產(chǎn)市場仍然較為低迷，更多的還是看成交量的機會，核心在于落戶政策的執(zhí)行以及落戶的人數(shù)上。
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2018年05月人防工程中的BIM技術(shù)與VR技術(shù)
機仿真技術(shù)，利用多源信息融合技術(shù)，實現(xiàn)用戶沉浸式的體驗。將BIM的數(shù)字化仿真與VR的虛擬現(xiàn)實相結(jié)合，以沉浸式的體驗來進行建筑的規(guī)劃和設(shè)計，將會對建筑設(shè)計領(lǐng)域產(chǎn)生革命性的推動作用。長久以來，建筑行業(yè)存在兩大難題，一是建筑效果的未知性，二是工程質(zhì)量監(jiān)管的復(fù)雜性。BIM本身的應(yīng)用解決了以上兩個難題。BIM將成為建筑供給端，同時也是設(shè)計環(huán)節(jié)引領(lǐng)行業(yè)變革的重要推動力之一。VR沉浸式體驗，加強了具象性及交互功能，大大提升BIM應(yīng)用效果，從而推動其在建筑設(shè)計方面加速推廣應(yīng)用，加強了BIM模型的可視性與交互性，解決BIM數(shù)據(jù)可視化最后一公里的問題。VR的沉浸式體驗，加強了具象性及交互功能，大大提升BIM應(yīng)用效果。系統(tǒng)化BIM平臺將人防工程設(shè)計過程信息化、三維化，同時加強人防工程項目的管理能力。VR也在BIM的三維模型基礎(chǔ)上，加強了可視化和具象性。??你所看到的不再是一個虛擬的平面，遠(yuǎn)近的立體感，全角的環(huán)境，處于身臨其境的感覺。BIM+VR也是確保在事故來臨之時做到最小的損失，定期的執(zhí)行應(yīng)急推演是傳統(tǒng)并且有效地一種防患方式，每一次的推演都要投入大量的人力、物力，大量的投入是的其不可能進行頻繁性的執(zhí)行，虛擬現(xiàn)實的產(chǎn)生為應(yīng)急演練提供了一種全新的開展模式，可以將事故現(xiàn)場模擬到虛擬場景中去，也是為人為制造各種事故情況，組織參演人員做出正確響應(yīng)。這樣的推演大大降低了投入成本，提高了推演實訓(xùn)時間，從而保證人們面對事故災(zāi)難時的應(yīng)對技能，還可以打破空間的限制，方便的組織各地人員進行推演。BIM與VR相結(jié)合，未來將會成為設(shè)計企業(yè)核心競爭力之一，將會對建筑設(shè)計產(chǎn)生的革命性的推動作用。BIM與VR的結(jié)合，在整個設(shè)計階段，項目的設(shè)計、建造、運營過程中的溝通、討論、決策都能在可視化的狀態(tài)下進行。將會對提高生產(chǎn)效率和工程質(zhì)量，縮短項目周期起到積極的作用。
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2018年05月施工階段如何使用BIM技術(shù)進行成本控制，才能使你的效益最大化？
控制。2、施工單位成本控制現(xiàn)狀近年中國經(jīng)濟在政府投資的拉動下急速發(fā)展，建筑業(yè)也隨之騰飛，產(chǎn)生了260余家特級資質(zhì)企業(yè)，年收入達(dá)到百億以上。但是普遍來說管理存在做大但未做強的情況，企業(yè)盈利能力很低下，項目管理模式落后，風(fēng)險控制和抵御能力差。施工企業(yè)長期通過關(guān)系競爭和壓價來取得項目，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部核心競爭力的建設(shè)沒有得到重視，這也造成了施工企業(yè)工程管理能力不強。而目前建設(shè)項目在成本控制不足上主要表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）過程控制被輕視傳統(tǒng)的施工成本控制非常重視事后的成本核算,注重事后與業(yè)主方和分包商的討價還價。對成本影響較大的事中和事前控制常常被忽略。管理人員在事前沒有一個明確的控制目標(biāo)，也對事中發(fā)生的情況無法進行科學(xué)全面地統(tǒng)計，導(dǎo)致對事中發(fā)生情況無法全面地了解。事前控制主要體現(xiàn)在決策階段，決策階段是對整個成本影響最大的階段，除去幾家比較大的業(yè)主方會在設(shè)計時十分強調(diào)限額設(shè)計，并嚴(yán)格執(zhí)行以外，大部分的設(shè)計方案都是匆匆趕工出來，質(zhì)量得不到保證，針對目前中國建筑業(yè)這種短時間無法改變的現(xiàn)狀，事中控制的重要性更體現(xiàn)出來了，而這也是往往施工企業(yè)忽視的地方。（2）技術(shù)落后，返工嚴(yán)重由于技術(shù)原因，目前施工過程存在大量的返工問題，其中包括施工技術(shù)不合格、設(shè)計院圖紙有遺漏未發(fā)現(xiàn)、不同專業(yè)各自為政，不溝通等。大量的問題導(dǎo)致了工程項目的返工嚴(yán)重，返工不僅是帶來了當(dāng)時材料、人工、進度損失，更可能留下安全隱患，帶來質(zhì)量成本的增加，這同樣對成本控制造成了困難，無形中造成了大量的成本流失。（3）質(zhì)量成本和工期成本的增加由于人工費的增加和甲方對工期的要求越來越嚴(yán)格，在發(fā)生返工或者搶工期的施工情況，成本的增加會大大超過正常施工情況。3、BIM在成本控制中的實際應(yīng)用和價值如何提升成本控制能力？動態(tài)控制是項目管理中一個常見的管理方法，而動態(tài)控制其實就是按照一定的時間間隔將計劃值和實際值進行對比，然后采取糾偏措施。而進行對比的這個過程中是需要大量的數(shù)據(jù)做支撐的，動態(tài)控制是否做得好，數(shù)據(jù)是關(guān)鍵，如何及時而準(zhǔn)確的獲得數(shù)據(jù)，并如何憑借簡單的操作就能進行數(shù)據(jù)對比呢？現(xiàn)在計算機技術(shù)可以高效的解決這個問題。BIM技術(shù)就是計算機技術(shù)于建筑工程領(lǐng)域的具體應(yīng)用。目前BIM在成本控制中的應(yīng)用主要分為兩點：首先是計算機技術(shù)輔助成本的節(jié)約；其次是數(shù)據(jù)能力輔助成本的核算。計算機技術(shù)輔助成本的節(jié)約包括圖紙問題、碰撞檢查、凈高檢查、場地布置等。對比原來的圖紙會審，施工單位除了重大問題可以發(fā)現(xiàn)外，一些小的標(biāo)高問題、位置問題均是邊施工邊發(fā)現(xiàn)，哪怕是有經(jīng)驗的施工員也不能在施工前將全部問題發(fā)現(xiàn)。而BIM技術(shù)的引進之后，大大提高了圖紙問題處理的前置時間。當(dāng)三維模型建立后，我們可以清楚的看到哪些是圖紙本身問題，十分直觀具體。因為模型的建立相當(dāng)于預(yù)施工一次。碰撞檢查就是當(dāng)模型建立之后的進一步研究圖紙，不再是單專業(yè)的，而是多專業(yè)的綜合研究，此時，往往會發(fā)現(xiàn)許多結(jié)構(gòu)和機電安裝專業(yè)的碰撞或者機電安裝本身不同專業(yè)的碰撞。凈高檢查同樣十分重要，如果施工完成后發(fā)現(xiàn)凈高不足，那采取的措施就是鑿掉部分、甚至直接返工。合理的場地布置和規(guī)劃可以減少許多二次搬運，并且減少安全隱患，這也是對成本的一種保障。綜上所述，利用BIM技術(shù)將問題前置，可以減少不必要的返工和浪費，大大節(jié)約成本。這樣，通過使用BIM技術(shù)實現(xiàn)施工模擬和碰撞檢查，提前發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的問題，并及時解決，這樣可以減小施工難度，減少工程變更，從而控制造價，節(jié)約成本。數(shù)據(jù)能力輔助成本的動態(tài)監(jiān)控指的是利用BIM模型所包含的數(shù)據(jù)信息進行統(tǒng)計和拆分，以達(dá)到任何時間點任何工程量的數(shù)據(jù)都能即時統(tǒng)計出來，對比進度計劃和成本計劃，做動態(tài)監(jiān)控。比如一個月完成了2000萬產(chǎn)值，實際成本1700萬，盈利300萬。但是你并不清楚是哪些分部分項工作盈利了，哪些虧本了。而BIM技術(shù)可以將每一個工序的成本提取出來，因為成本對應(yīng)的是構(gòu)件。有了BIM模型的數(shù)據(jù)讓多算對比，成本的動態(tài)監(jiān)控成為可能。
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2018年05月走出自己的BIM之路是一種值得細(xì)細(xì)品味的文化
象。當(dāng)洋快餐初入國門之時，似乎并沒有一下子改變我們的飲食生活，九十年代初的老百姓大多還只是“敬而遠(yuǎn)之”。但隨著時代的進步，原有的社會結(jié)構(gòu)被新的社會需求所打破，我們對于飲食的需求也不再停留于過去，洋快餐轉(zhuǎn)眼間成為了大城市中老百姓的首選，在過去這是難以想象的。 這樣的飲食形態(tài)與傳統(tǒng)的飲食形成鮮明的對比，現(xiàn)在的城市街道上，如西少爺、和合谷這樣的中式快餐比比皆是，傳統(tǒng)飲食的結(jié)構(gòu)和飲食環(huán)境也被慢慢地改變著，我們在選擇吃的方式時也更加符合當(dāng)下的語境。當(dāng)然，很多人說洋快餐的到來純粹是一種文化入侵。但今天我們暫且不從這個維度談問題。 “入侵”中國的洋快餐傳統(tǒng)飲食文化的改變品味BIM的價值 就像洋快餐給中國傳統(tǒng)餐飲帶來的是升華和改變一樣，BIM技術(shù)也必將隨著中國建筑業(yè)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，為建筑行業(yè)帶來改變與升級，這是事物的發(fā)展規(guī)律，是一種必然。只是中國建筑業(yè)態(tài)還處于轉(zhuǎn)型期內(nèi)，土壤尚未完全成熟，導(dǎo)致了很多的觀望情緒，這如同當(dāng)初人們對洋快餐的態(tài)度。BIM技術(shù)登陸中國大地，首先反映的是一種項目的管理理念，這種理念不斷滌蕩著建筑人傳統(tǒng)的建筑觀念，慢慢的變成了一些先知者的文化認(rèn)同， 這種認(rèn)同源自于這些先知者的實踐和行動，建立在BIM技術(shù)所帶來的價值。 BIM對建筑業(yè)工作流程的整合，提升了企業(yè)長期的商業(yè)競爭力。BIM解決方案實施靈活、快速，使企業(yè)能以較小的成本(有需求的軟件，培訓(xùn)及人力資源)，將能滿足實際需求的工序(如碰撞檢查，工料統(tǒng)計)整合到已有的項目實施流程中。模塊化的特點使企業(yè)更節(jié)約，更有目的性地以符合自身業(yè)務(wù)需求特點的模式來實施管理。BIM之價值 對于項目管理層來說，快速按照需求統(tǒng)計工程量，如統(tǒng)計某一區(qū)域的工程量，統(tǒng)計某一天已完成的工程量等。1.通過將三維模型與管理系統(tǒng)數(shù)據(jù)集成，提供一個簡潔統(tǒng)一的門戶界面，以直觀的展示工程數(shù)據(jù)，便于操作。 2.通過采用5D進度模擬及對實際項目進度進行可視化監(jiān)督，為管理人員提供精確直觀的實時數(shù)據(jù)以供決策參考。 3.通過對設(shè)計和施工進行主動式的進度安排和進度監(jiān)督，以實現(xiàn)工程設(shè)計、收益收取和建設(shè)階段的設(shè)計一體化，提升項目整體效率。對于建筑層面來說，降低了人為錯誤，減少重復(fù)工作。1.基于"理想化"的施工順序進行工作包優(yōu)先級的定義，從而可以敦促工程設(shè)計公司和制造商根據(jù)計劃來提交建筑圖和材料，避免延誤工期。 2.通過對工作現(xiàn)場原材料進行整體可視化監(jiān)督，可以縮短工程進度“滯后時間”，實現(xiàn)資源利用的最大化。 3.在施工之前進行虛擬模型的問題識別和問題解決，可以大大減少返工現(xiàn)象。 4.通過虛擬設(shè)計優(yōu)化項目進度，加大監(jiān)管力度，確保數(shù)據(jù)的真實性和可靠性。協(xié)調(diào)實際場地工作和設(shè)計系統(tǒng)工作，并最優(yōu)化其轉(zhuǎn)化過程。在不增加項目風(fēng)險的同時，提高員工工作效率，減少材料庫存開支，減少工作量。 利用工程設(shè)計數(shù)據(jù)，通過對勞動力和成本進行自動的、詳細(xì)的、準(zhǔn)確的預(yù)計，從而降低項目風(fēng)險，提高建筑質(zhì)量和建筑安全系數(shù)，降低與材料采購和按建筑文件建筑有關(guān)的成本并縮短時間，減少收集、處理、定位項目信息所需的成本和時間，從而增加項目內(nèi)容分析的時間，并可通過在各IT系統(tǒng)中獲取的有效工程數(shù)據(jù)源，從而避免高代價的失誤。 通過工作包優(yōu)化建筑，減少現(xiàn)場時間的浪費，提高生產(chǎn)力，縮短工期，從而降低了人工費用，在工作包當(dāng)中引入定額信息能夠合理分配人力資源，減少工時的浪費。 通過與材料系統(tǒng)的整合加大了對現(xiàn)場材料的監(jiān)管力度，減少現(xiàn)場材料的丟失，監(jiān)督并追蹤項目建筑材料購買和裝配過程中的材料消耗。按日對管道安裝進度進行可視化監(jiān)督，從而將人力資源派往有原材料的目標(biāo)建筑現(xiàn)場，監(jiān)測材料的有效性。 對企業(yè)來講，對圖紙和模型的收集和管理保證了工程內(nèi)容的安全。統(tǒng)一的工作環(huán)境的管理，有利于簡化工作流程，各專業(yè)工作人員之間工作內(nèi)容共享和協(xié)同可以不受工作地點的影響。 對項目參與人員來講，可以在任何時間、地點，用任何工具打開圖紙工作。設(shè)計人員與建筑人員之間文件數(shù)據(jù)能實現(xiàn)方便地互相流通，文件的快速查找，全文檢索都不再是問題，工作人員可應(yīng)用iPad等移動設(shè)備工作，使工作效率大為提高。 當(dāng)然，這些只是基于我多年來在建筑行業(yè)的經(jīng)驗以及接觸、了解BIM技術(shù)后的理解。而文化則是需要在原有的根系下，隨社會形態(tài)的轉(zhuǎn)變下發(fā)展的。BIM文化的形成與確立一定離不開當(dāng)時建設(shè)環(huán)境。所以，BIM文化也一定是在中國建設(shè)行業(yè)當(dāng)下發(fā)展的語境下才能被解讀。 在上一期中，我對BIM技術(shù)給建設(shè)行業(yè)帶來的價值進行了簡單的梳理。那么有朋友就會問了，BIM有這么多優(yōu)勢，究竟要如何與傳統(tǒng)的工作流程結(jié)合呢？下面我就對此談?wù)勎业睦斫?。品味BIM文化的前提 伴隨著中國經(jīng)濟的高速發(fā)展，建筑業(yè)經(jīng)歷了二十余年的黃金發(fā)展期。隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，現(xiàn)在的建筑業(yè)正經(jīng)歷著陣痛期，企業(yè)如何適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如何延續(xù)過去的輝煌？轉(zhuǎn)型升級已成為很多企業(yè)考慮的問題。事實上，如上半節(jié)所提及的洋快餐的文化“入侵”，中國建筑業(yè)環(huán)境的改變，正是BIM文化形成的先決條件。當(dāng)前的建筑市場環(huán)境中，存在著技術(shù)含量較低、質(zhì)量參差不齊以及同質(zhì)化競爭等諸多問題。工程實施的管控要從粗放式向精細(xì)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。所有精細(xì)化管理的基礎(chǔ)就是數(shù)據(jù)， BIM正是能夠提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的技術(shù)手段，但BIM技術(shù)只有在應(yīng)用落地中才能品味出數(shù)據(jù)的價值。做BIM要有激情BIM技術(shù)應(yīng)用的深入，建筑企業(yè)會加強對各個項目的管控力度，將項目部的管理力量與技術(shù)力量往企業(yè)總部集中，向類似于EPC的方向發(fā)展。同時，建筑企業(yè)還需要建立一套機制，從企業(yè)供應(yīng)鏈管理的角度，管理好專業(yè)分包與勞務(wù)分包隊伍。BIM之激情 建筑企業(yè)引進BIM技術(shù)，是從粗放型管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變的必由之路。項目的管控從“管人”要提升到“管理數(shù)據(jù)”，向數(shù)據(jù)要利潤、向數(shù)據(jù)要規(guī)范、通過數(shù)據(jù)完善質(zhì)量安全工作。 BIM的效益是在BIM工作開展過程中一步步積累起來的，它能幫助企業(yè)實現(xiàn)更精細(xì)化的管理，將該拿到的利潤拿到手。 對建筑企業(yè)而言，這二十年以來生存模式正在快速的發(fā)生轉(zhuǎn)變，越來越多新的合同模式出現(xiàn)，并在實際應(yīng)用中獲得成功，比如BT(建設(shè)、交付)、BOT(建設(shè)、運營、交付)、EPC(設(shè)計、采購、建筑)、BD(設(shè)計、建造)、PPP等等，投融資帶動工程總承包的模式也逐漸興起并成為建筑企業(yè)主要的利潤增長點，在這樣的環(huán)境下，必須通過新的方式來提高企業(yè)的管理水平。 管理水平的提高，離不開技術(shù)創(chuàng)新。技術(shù)創(chuàng)新，既包括實用技術(shù)創(chuàng)新，也包括管理技術(shù)創(chuàng)新。我們要在可承受的范圍內(nèi)勇于創(chuàng)新，創(chuàng)新同樣離不開激情，因為只有使用新技術(shù)（BIM）、新管理，才能實現(xiàn)企業(yè)升級中的差異化競爭，競爭離開了激情就不可謂之為競爭。這就如同自然界動物在爭奪配偶時的競爭，不可謂不激烈，這種激烈的競爭必須要有勇奪第一的激情，缺了這份激情，你只能是落敗者。 BIM是個美少女我經(jīng)常把BIM比作一個外國的美少女，你要把她追到手，同樣不可缺少激情。這位芭比洋娃娃有個美麗的名字：BIM。 B是Beautiful，代表了她的容貌；I是Intelligent，代表了她的聰明和睿智；M是Maiden，代表了她的朝氣。這位漂亮睿智的少女不就是BIM技術(shù)的寫照嗎？BIM模型之所以讓人一看就喜歡，不就是它美麗的外表吸引了我們對它的青睞；BIM模型所提供的大量有用的項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，不正好說明了它的內(nèi)才和睿智；BIM模型所包涵的新技術(shù)應(yīng)用給管理帶來的提升，不言而喻的告訴我們它所富有的朝氣和才干。
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2018年05月新變化！公路施工監(jiān)理/勘察設(shè)計四大文件增新
公路工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》等現(xiàn)行法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求，補充、調(diào)整了新版施工監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文件相關(guān)條款。二是充分體現(xiàn)國家簡政放權(quán)、減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)精神。優(yōu)化、簡化了部分條款。三是更好適應(yīng)電子招標(biāo)投標(biāo)的發(fā)展需要。新版施工監(jiān)理招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文件專門增加“附錄采用電子招標(biāo)投標(biāo)條款示例”。四是充分強調(diào)招標(biāo)投標(biāo)信息的公開和透明。五是更加明確招標(biāo)投標(biāo)過程中“擇優(yōu)”的導(dǎo)向性。六是合理劃分合同實施過程中委托人和監(jiān)理人雙方的風(fēng)險。七是突出強調(diào)公路工程建設(shè)過程中黨建工作的重要意義。2、新版勘察設(shè)計招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文件一是嚴(yán)格遵循現(xiàn)行法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范規(guī)定。如明確了在項目招投標(biāo)過程中利用公路建設(shè)市場信用信息管理系統(tǒng)進行投標(biāo)人單位業(yè)績、主要人員業(yè)績查詢的條款。二優(yōu)化、簡化了部分條款。如，購買資格預(yù)審文件或招標(biāo)文件時不再要求企業(yè)攜帶營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書原件。三是更好適應(yīng)電子招標(biāo)投標(biāo)的發(fā)展需要。大力發(fā)展電子招標(biāo)投標(biāo)，促進招標(biāo)采購與互聯(lián)網(wǎng)深度融合。四新版勘察設(shè)計招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文件進一步強調(diào)了全面披露公路工程建設(shè)項目招標(biāo)投標(biāo)信息的要求。五在資格預(yù)審辦法和評標(biāo)辦法中，設(shè)置“技術(shù)能力”評分因素，側(cè)重考察投標(biāo)人實施全過程工程咨詢的科研開發(fā)和技術(shù)創(chuàng)新能力，由招標(biāo)人結(jié)合招標(biāo)項目具體情況提出相關(guān)要求。六新版勘察設(shè)計招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文件進一步規(guī)范了合同雙方權(quán)利和義務(wù)，確保雙方主體地位平等?？辈煸O(shè)計服務(wù)期限自開始勘察設(shè)計通知中載明的開始勘察設(shè)計日期起計算。
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2018年05月北京限價房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房政策擬出爐對房價有何影響？
項目，是指按北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發(fā)建設(shè)項目。2016年北京“930新政”提出這一土地出讓方式，在嚴(yán)控地價的同時，對項目未來房價進行預(yù)測，試點采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。哪種限房價項目要轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房?《通知》擬規(guī)定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高于85%的，由開發(fā)建設(shè)單位按限價規(guī)定自行銷售;比值不高于85%的，由市保障房中心收購轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)住房。舉個例子，假設(shè)一個限房價項目拍地的時候規(guī)定將來銷售限價為4萬元/平米，后來進行評估的市場價格為5萬元/平米，前后兩者相除得到的比值是80%，低于85%。那么這個項目就將轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)住房。也就是說，如果限房價項目的價格明顯低于周邊商品房價，就將被收購為共有產(chǎn)權(quán)房。根據(jù)《通知》，85%的比例并非一成不變，在實施過程中可根據(jù)市場變化和銷售狀況適當(dāng)調(diào)整。資料圖：北京市豐臺區(qū)小屯路某小區(qū)外景。中新網(wǎng)邱宇 攝受影響的限房價項目多嗎?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴中新網(wǎng)記者，有可能有產(chǎn)權(quán)變化的，只有最稀缺的核心位置的房源?！坝杏绊懙钠鋵嵵挥形挥谖瀛h(huán)內(nèi)的少數(shù)項目。整體看，最多有10個項目有可能會被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)，五環(huán)外項目轉(zhuǎn)變可能性都不大?！睆埓髠フf。58安居客房產(chǎn)研究院北京分析師李震表達(dá)了類似的看法，他說，對于目前已經(jīng)推出的限價房地塊，僅有少量項目或?qū)⑹艿接绊憽彿空哂泻斡绊?從《通知》內(nèi)容來看，既堅持了剛需優(yōu)先，又兼顧改善需求?！锻ㄖ窋M規(guī)定，收購轉(zhuǎn)化的共有產(chǎn)權(quán)住房，具備本市共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭均可申購，其中項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。具備共有產(chǎn)權(quán)住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志指出，對于申請共有產(chǎn)權(quán)房的家庭而言，多以無房或收入偏低家庭為主，對于有一定收入又無房，想要一步到位置業(yè)的家庭，在梯隊中也是靠前的。制度上更多的是優(yōu)先保障無房家庭，對于無房的和需要改善的但又符合條件的家庭也給予一定的考慮。民眾在2017年北京春季房展會上的某樓盤展臺咨詢。中新網(wǎng)程春雨 攝對樓市有何影響?有人提出，85%比值的規(guī)定，是否意味著政府認(rèn)為將來房價還會繼續(xù)上漲，從而會造成限房價項目與周邊商品房的價差?對此，北京市住建委方面指出，《通知》的目的是為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。李震接受中新網(wǎng)記者采訪時指出，從官方的解釋可看出，這一政策主要還是為了控制土地出讓價格、防止出現(xiàn)“地王”，并對周邊房產(chǎn)定價做出引導(dǎo)。談到對樓市的影響，李震認(rèn)為，政策落地后，經(jīng)由政府收購的共有產(chǎn)權(quán)房，大大壓縮了限價房的牟利空間。也將打壓很多購房者“買到就是賺到”的“非住”動機。使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。張大偉說，共有產(chǎn)權(quán)房可流轉(zhuǎn)，但投資屬性非常弱，未來通過共有產(chǎn)權(quán)小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經(jīng)非常低。
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2018年05月調(diào)控下的海南樓市：限購之后 只有公司還能買房
征：?？谶^渡性項目受歡迎；博鰲則是有價無市；三亞憑借稀缺產(chǎn)品降低了風(fēng)險；東方等地則正在成為投資新熱土。當(dāng)然，當(dāng)限購來臨，倚賴外來人口的海南樓市迅速退溫，迎來彷徨。限購前的狂歡澄邁縣某樓盤銷售人員小何粗略地統(tǒng)計了一下，從2017年3月開始到年底，海南全省出臺的樓市調(diào)控政策將近20條，雖然入行不久，但是小何也早已感受到了愈加收緊的樓市，直到4月22日那一晚，小何的職業(yè)生涯迎來了“史上最嚴(yán)”的調(diào)控升級?！拔疫€記得那一天，我們還在一邊為客戶辦理集中簽約，一邊告訴來電來訪的客戶，項目排號人數(shù)已經(jīng)超過銷售房源數(shù)倍，等待前面客戶退房的人數(shù)已經(jīng)達(dá)到了數(shù)十人?！毙『坞y得經(jīng)歷如此忙碌的一天：“實際上，3月末海南省就出臺了‘房八條’，所以同事們就抓緊聯(lián)系客戶，讓客戶趕在政策落地前趕緊簽約。”小何所說的“房八條”是海南3月31日發(fā)布的政策，內(nèi)容包括，商品住宅價格備案后6個月內(nèi)不得調(diào)高備案價格；對外地購房者由每人限購1套改為每個家庭限購1套、商貸最低首付比例由40%提升到70%、購房后由兩年內(nèi)限售延至五年內(nèi)限售； 同時，在?？?、三亞、瓊海、五指山、保亭、瓊中、白沙7個市縣限購區(qū)域內(nèi)買房，必須提供累計60個月及以上海南省個稅或社保繳納證明； 對弄虛作假者撤銷其購房合同網(wǎng)簽備案且五年內(nèi)不得在該省購房等。此后的4月16日，政府再強調(diào)要落實“房八條”防止炒作和哄抬房價。小何回憶，雖然被稱之為“史上最嚴(yán)”政策，但是還是有很多有條件有資質(zhì)的客戶蠢蠢欲動，“比如，很多投資客都是全款客戶，首付比例的提升對他們并沒有什么影響”?？墒?，這也變成了最后的狂歡，4月22日晚間，海南再出政策，這讓小何所在的樓盤銷售瞬間冷卻。4月22日，海南省發(fā)布《關(guān)于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知》，重磅宣布海南全域限購。“沒趕上最后一班車的客戶，就真的買不了了?！毙『胃袊@。翻盤重來海南實施限購后，4月26日北京商報記者走訪?？凇⒉椀榷鄠€地區(qū)樓盤發(fā)現(xiàn)，海南樓市已迅速冷卻下來。位于?？诘挠^瀾湖區(qū)域的一個樓盤以及博鰲的碧桂園東海岸項目售樓處僅有零星的幾個客戶。而上述售樓處的現(xiàn)狀是整個海南樓市的一個縮影，也成為各個樓盤的常態(tài)。實際上，在調(diào)控升級之前，海南樓市各個區(qū)域的房地產(chǎn)市場狀態(tài)也不盡相同。?？谌趧?chuàng)觀瀾湖項目的銷售人員介紹道，“該項目最受歡迎的除了獨院外，就是60多平方米和80多平方米的兩居、三居室。根據(jù)海南去年的調(diào)控政策，100平方米以下的項目將不能報批，而小戶型自住可滿足剛需購房的過渡性需求，投資持有成本也不是很高，所以早就被搶光了”。談到下一期項目將會是什么產(chǎn)品、何時拿證，銷售人員坦言，目前還沒有消息，一切等政府審批看。在博鰲碧桂園東海岸的項目售樓處，銷售人員介紹，該項目剩余房源均為130多平方米的三居室，均價在3萬元以上。“這不算貴的，博鰲現(xiàn)在有賣到單價5萬元，畢竟醫(yī)療特區(qū)什么的都在這兒?！北M管銷售人員看上去胸有成竹，但北京商報記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善、投資需求透支過大等讓博鰲樓市進入尷尬的有價無市階段。炒得雖然很高，但候鳥不來、本地買不起，開發(fā)商又不愿降價，是購房者對博鰲樓市說不的原因；陵水憑借雅居樂地產(chǎn)開發(fā)的清水灣成為候鳥和純投資客的首選；三亞存量雖然高，但是市場需求和區(qū)位優(yōu)勢明顯，稀缺的產(chǎn)品使得風(fēng)險被忽視；東方、澄邁等地則成為新誕生的投資熱點區(qū)域。一位海南某項目營銷負(fù)責(zé)人介紹，“一直以來，海南項目的營銷策略是主打旅居產(chǎn)品，客戶定位也是以投資為主。目前，在限購情況下，原本積蓄的潛在購房客戶基本全部無效，這也導(dǎo)致原本計劃下半年入市的項目，可能會延后開盤或改變銷售策略”。沒堵住的口子？據(jù)多個地區(qū)的銷售人員介紹，海南購房者基本全是投資為主。其中，?？谫彿空咄顿Y客占比約80%，其他如博鰲、陵水、三亞等城市基本100%全是投資需求。鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達(dá)88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。外來購買力占主要市場，支付力強于本地市民，使得海南房地產(chǎn)在近幾年的房價增速非常明顯。在海南4月22日發(fā)布政策之前，五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部市縣禁止非本地戶籍購房；?？凇⑷齺?、瓊海市區(qū)為有條件限購區(qū)，外地購房者必須具備60個月的社?；騻€稅；其他地區(qū)為非限購區(qū)，外地人可以購買一套住房。本次調(diào)控在原來基礎(chǔ)上更進一步，要求外地購房者在非限購區(qū)購房，必須具備24個月的社保和個稅。這對于客戶80%以上來自外地的海南樓市，影響不言而喻。陵水一樓盤銷售人員小王稱，這次調(diào)控幾乎全方位圍堵了島外的投資客群，商品住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店客房等全都在限購范圍內(nèi)，假結(jié)婚、假離婚騙購等行為也將被懲戒，且不得通過補交個稅或社保等方式來獲得購房資格?！罢缦拶彯?dāng)晚銷售人員圈里流傳的一條信息所言，這是終極版限購，曾經(jīng)的投資熱土，海南樓市‘全劇終了’?！毙⊥醺锌馈２贿^，北京商報記者走訪中發(fā)現(xiàn)，這次被稱做是“無空可鉆”的海南限購政策，并未堵上以公司名義購房的口子，根據(jù)部分項目銷售人員介紹，公司提供完稅證明就可以購買海南地區(qū)的房屋。不過，銷售人員卻不愿談及公司持有及轉(zhuǎn)讓的高成本。
