一年之前的2月20日讓錢先生難忘。去年初，錢先生正打算換房，已經(jīng)看中了幾套二手房，就在猶豫要不要購進時，“國五條”出臺了。
　　如今已經(jīng)住進新房的他，很慶幸自己在新政實施前辦理完了所有手續(xù)，如愿買到房子。如果再晚一個月，他就必須要交20%的個人所得稅?；叵肫鹑ツ甑臓顟B(tài)，他自己都覺得瘋狂?！澳菚r工作都顧不上了，每天就是打電話催促中介公司辦理過戶手續(xù)。”他說。
　　被稱為史上最嚴厲樓市調控的“國五條”出臺前雷聲很大。如今，實施已滿一年的“國五條”調控效果如何?
　　中央“打雷” 地方“不下雨”
　　去年3月1日，中央公布“國五條”實施細則，該細則部分條款之嚴厲超出市場之前預期，特別是對二手房交易征收20%個稅的規(guī)定引發(fā)市場強烈反響和爭議。在政策具體實施時間未定之時，許多有購買二手房意向的人果斷放棄觀望態(tài)度，反而陷入擔心無法在政策生效前成功購房的焦慮。
　　據(jù)北京市住建委統(tǒng)計的交易數(shù)據(jù)顯示，北京去年3月二手房成交量破4萬套，創(chuàng)歷史新高。3月30日，新政出臺。3月31后的一周，交易量出現(xiàn)急跌。偉業(yè)我愛我家市場研究院最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“國五條”實施后，北京二手房成交量環(huán)比此前一周大幅下跌68%。
　　不過，在“國五條”頒布整整一個月后，近20個省市才出臺了地方版細則，且落實程度參差不齊。記者了解后發(fā)現(xiàn)，只有北京、上海的細則比較嚴格?！皣鍡l”最核心的四個方面，即20%個人所得稅、二套房貸、限購升級、房價控制目標，北京和上海都提到了。
　　相對于北京和上海，地方版的“國五條”細則多數(shù)都較為籠統(tǒng)。武漢、濟南、石家莊、貴陽、廈門、大連等絕大多數(shù)二線城市只確定了房價控制目標，即新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅，但未見具體的調控細則。對于二套房首付和貸款利率是否上調、如何征收20%個稅等關鍵問題，地方版細則也是避而未談。
　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此表示，“國五條”是中央“打雷”，地方“不下雨”，調控效果遠不如預期。
　　房價高漲 調控效果不如預期
　　“國五條”及細則的調控目標是穩(wěn)定房價，這也是一般民眾所期望的。按照“國五條”的要求，去年3月底，35個重點城市公布了年度房價控制目標，除了北京和上海提出房價基本穩(wěn)定外，其他城市的目標是：2013年房價漲幅不超過人均可支配收入增幅。
　　但事實是，全國房價繼續(xù)上漲，其中少數(shù)城市漲幅相當之大。楊紅旭指出，按70個城市房價指數(shù)，2013年底相比2012年底，4個一線城市商品住宅價格漲幅皆超20%，重歸2007年和2009年的爆熱狀態(tài)。其中又以北京為典型，很多區(qū)位的房價暴漲四五成。
　　楊紅旭解釋說，2013年全國新建商品住宅成交均價，同比2012年上漲7.7%，而全國城鎮(zhèn)居民可支配收入，扣除價格因素實際增長7%，名義增幅為9.6%。如果按全國70個城市的房價指數(shù)，2013年12月總體同比上漲9.7%，由于全年各月的增幅走勢是前低后高，若換算成年度漲幅，估計為6%左右，而北上廣深換算成年度漲幅，估計為16%左右。另外，廈門、南京、鄭州等二線城市也難以實現(xiàn)房價控制目標。
　　值得一提的是，“國五條”出臺后，去年第二、第三季度，一線城市和部分二線城市房價漲幅仍然偏大，而且土地市場更趨火爆，于是在第四季度，十幾個城市又再度出臺了地方新政，加強了調控，其中涉及限購、二套房貸首付、預售監(jiān)管、價格管制等。
　　雖然房價高漲，但楊紅旭指出，調控并非全無效果?！捌涞览砀^去10年多次調控一樣，效果不如預期，但如果不出新政，則樓市必將更熱。70個城市房價環(huán)比漲幅自2012年6月由跌轉漲后，一路攀升，最高點出現(xiàn)在2013年3月，最大值為1.1%，其后持續(xù)收窄，2013年12月已回落至0.4%。假如沒有‘國五條’，環(huán)比漲幅絕不可能恰好在3月見頂。”他說。
　　短期調控應轉向長效機制建設
　　從2003年開始，每次調控效果都離官方和民眾的預期較遠。那么，究竟該如何優(yōu)化房地產調控?
　　楊紅旭說，究其原因，一方面，中國樓市正處于“長個子的青春期”，房價上漲的內在沖動強，天生難調控;另一方面，也與我國的調控方式存在不妥之處有關。限購、限貸、限外(境外人員購房)、限價等政策，皆為行政性干預政策，以壓制需求為主，且在住宅供應方面措施不多、不夠、不精。
　　他認為，短期調控應轉向長效機制建設。要發(fā)揮市場機制的作用，十八屆三中全會首次強調市場在資源配置中的決定性作用，在房地產領域，也應尊重市場。即便是有時為了校正“市場失靈”，不得已進行調控，也應更多地使用信貸、稅收等經(jīng)濟手段，甚至是法律手段，而非頻頻采用行政干預和市場管制手段。
　　在楊紅旭看來，還需注重房地產管理的系統(tǒng)性，如不動產統(tǒng)一登記制度建設，個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，房產稅立法與試點，加強住房保障，設立政策性住房銀行，推進土地制度改革，弱化土地財政等?！伴L效機制絕非只是簡單的調控住宅市場，而是要對房地產管理體制機制進行系統(tǒng)改造、再造?！彼f。

來自：中國建筑新聞網(wǎng)