訪談嘉賓：張永岳（華東師范大學教授、東方房地產學院院長）
　　解放評論：最近網上有人總結出“房價已經崩盤的5點證據”，使“樓市崩盤論”再掀高潮。對于當前房地產市場的整體形勢，到底應該怎樣判斷？
　　張永岳：目前房地產業(yè)到底處于何種態(tài)勢，我認為可以用四句話來概括。前兩句是“高位盤整、持續(xù)發(fā)展”。房地產價格已經攀升到相當高的位置，特別是去年又經歷了較大幅度的上漲。今年由于各種原因，市場必然要經歷一個調整的過程，但價格調整乃至某些區(qū)域、某些產品價格的下降并不意味著整個產業(yè)會整體下滑，更不能輕言“崩盤”。從整體來看，房地產業(yè)還會保持持續(xù)發(fā)展，當然這種發(fā)展也不能排斥市場在一定時期及一定程度上的波動。后兩句是“區(qū)域分化、轉型提升”。房地產是不動產，區(qū)域性很強，近年來就已經出現了區(qū)域分化的苗頭，今年分化會更加明顯，有些區(qū)域風險可能會加快暴露。影響房地產區(qū)域分化的因素很多，最核心的還是供求。這不僅僅是當地居民的當前需求，更要觀察的是動態(tài)需求。例如，某個地區(qū)是人口導入區(qū)，還是人口基本穩(wěn)定乃至流出區(qū)，就會影響當前人們的預期，并決定今后幾年這一區(qū)域房地產市場態(tài)勢及價格狀況。
　　除了區(qū)域分化之外，其他一些方面也在出現分化。比如購房者的觀念分化。過去比較普遍的看法是，房地產買了就會漲?，F在人們則理性了許多，更謹慎地判斷投資的風險和收益。再比如對于商業(yè)地產的觀點，過去人們是普遍推崇的，但在網絡經濟的沖擊下，商業(yè)樓宇的風險收益會發(fā)生什么變化？對這些問題的不同判斷，都會影響市場的供需關系。區(qū)域分化、供需變化又會倒逼整個產業(yè)轉型提升，在新的形勢下，房地產企業(yè)要有更好的商業(yè)模式、管理模式，實施更好的成本控制，提供性價比更高、更貼近消費者需要的產品，才能在變化的市場環(huán)境中生存發(fā)展。
　　解放評論：最近杭州、常州等城市部分樓盤打折促銷，興業(yè)銀行(9.07,0.070,0.78%)對部分涉房信貸采取限制等等，是否也符合“高位盤整、持續(xù)發(fā)展，區(qū)域分化、轉型提升”的整體判斷？
　　張永岳：這些事件符合上述判斷的邏輯。降價信號起碼說明兩點：一是區(qū)域分化在面上開始顯現，二是人們對未來的預期和判斷也發(fā)生了一些微妙變化。價格與供求關系密切相關，不同區(qū)域的供求關系會導致區(qū)域市場的變化。供不應求的地方，樓價就會保持原位，甚至在某種程度上繼續(xù)上漲，地王就會繼續(xù)出現。供過于求的地方，價格上漲就會趨緩，甚至降價。至于具體的樓盤，由于開發(fā)商的情況出現分化，對市場的判斷也出現分化，不同開發(fā)商就會采取不同的市場策略。有些開發(fā)商對市場前景不樂觀，想盡快變現；有些開發(fā)商資金鏈緊張，利息負擔重，要趕緊賣掉房子，他們就可能降價。雖然市場形勢與價格波動關系密切，但不能一出現價格下跌，就認為全國整體市場不行了。
　　至于興業(yè)銀行限制部分涉房信貸，據公開披露的信息，暫停業(yè)務只是狹義口徑的房地產供應鏈金融業(yè)務、夾層融資業(yè)務和房地產開發(fā)貸款，對個人的按揭貸款并不在暫停和調整范圍內。其他一些主要銀行對于涉房信貸的態(tài)度，跟之前相比也沒有太大變化。我認為銀行總體上仍會執(zhí)行“總量控制、結構調整和區(qū)別對待”的精神，一窩蜂暫停相關業(yè)務的可能性很小。
　　解放評論：基于這樣的判斷，能否給相關的管理部門提供一點建議？
　　張永岳：從大的方面說，政府要建立良好的市場框架，尊重市場規(guī)律，按照市場規(guī)律來辦事。在此基礎上，再加上依法辦事和適度調控，尤其要建立調控的長效機制。還要按照中國的國情采取合理措施，在市場完善的同時，實施良好的住房保障政策。當然，住房保障制度也要注意供需適應的問題。此外，還要制訂良好的產業(yè)發(fā)展政策，逐步解決產業(yè)發(fā)展中的一些矛盾和問題，使房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展，更好地發(fā)揮正能量。具體來說，在這一過程中，中央要有基本的政策規(guī)定，允許各地因地制宜采取相應措施來保證區(qū)域性市場供需的大體匹配。從中長期來看，地方政府還要努力促進產業(yè)提升、結構完善，不斷降低對“土地財政”的依賴度，使房地產業(yè)的發(fā)展與國民經濟相匹配，與民生要求相適應，與生態(tài)環(huán)保相銜接。

來自：百度新聞