據(jù)新華社電房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加碼，“國(guó)五條”最嚴(yán)調(diào)控落地近3個(gè)月，然而最新數(shù)據(jù)顯示廣州、北京、深圳、上海4月的新建商品住房分別以13.7%、13.4%、11.5%、10.2%的同比漲幅遙遙領(lǐng)先，被視為全國(guó)最嚴(yán)調(diào)控的北京，二手房以2.0%的環(huán)比漲幅居全國(guó)之首。
  房?jī)r(jià)原本就高得離譜的一線城市，為何反而成為領(lǐng)漲先鋒？難道是調(diào)控遭遇到了市場(chǎng)的“抗藥性”？是措施未扼住漲價(jià)咽喉，還是地方政府執(zhí)行政策未動(dòng)真格，還是地產(chǎn)商負(fù)隅頑抗？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。
  多城市個(gè)稅調(diào)控“懸空”
  美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，主要一線城市前4月土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，北京、杭州等地平均樓面地價(jià)同比漲三成。5月初，廣州拍出一塊新地王，折合樓面地價(jià)2.6萬(wàn)元／平方米，而這一地塊目前周邊的商品房售價(jià)才不到2.5萬(wàn)元／平方米。“面粉貴成這樣，面包怎能不漲？”一位房地產(chǎn)商告訴記者。
  “這種拍賣的辦法，就是地方政府再怎么表態(tài)嚴(yán)格調(diào)控不放松，老百姓都會(huì)擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期會(huì)失控?！濒吣洗髮W(xué)管理學(xué)院教授胡剛憂心忡忡：如果地方政府、尤其是一線城市再不改革土地出讓的定價(jià)方式，調(diào)控房地產(chǎn)很難完成既定目標(biāo)，也讓普通百姓住有所居的中國(guó)夢(mèng)看上去很遙遠(yuǎn)。
  從3月底國(guó)五條地方細(xì)則落地大限至今，已經(jīng)兩個(gè)月時(shí)間，除了北京等少數(shù)城市以外，絕大多數(shù)城市尚未公布房屋交易20%個(gè)人所得稅的征收實(shí)施細(xì)則。記者走訪二手房交易市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，原本意在抑制賣房炒房沖動(dòng)的個(gè)稅，卻幾乎全部轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。一些城市稅務(wù)和房地產(chǎn)主管部門的說(shuō)法是“還在研究”，還有一些城市的說(shuō)法是“要等中央出臺(tái)規(guī)范的指導(dǎo)意見”，各種說(shuō)法鋪天蓋地，效果則是“只見樓梯響，不見人下來(lái)”。
  位于廣州南沙的樓盤天璽灣，為了應(yīng)對(duì)政府限價(jià)，就想出了把原本規(guī)劃出售的精裝房合同，分拆成“毛坯房”和裝修合同，毛坯房的合同單價(jià)控制在政府指導(dǎo)定價(jià)線內(nèi)。記者查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通過(guò)這種方式，去年底網(wǎng)簽均價(jià)還在1.2萬(wàn)元左右的樓盤，今年4月底就“離奇”下降到不足1萬(wàn)元。
  “房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)下降了，開發(fā)商錢也沒少賺，最后就只有老百姓被忽悠了。”一位業(yè)內(nèi)人士表示，在實(shí)行限價(jià)的北京和廣州，這樣操作的開發(fā)商“絕不只是一兩個(gè)，就看政府動(dòng)不動(dòng)真格管了”。
  熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域法律問(wèn)題的盈科律師事務(wù)所律師周玉忠表示，開發(fā)商拆分合同逃避限價(jià)違反了一房一價(jià)的明碼標(biāo)價(jià)，也涉嫌虛假價(jià)格，政府有關(guān)部門對(duì)此應(yīng)依法予以糾正和查處。“如果政府不能嚴(yán)格加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，再嚴(yán)格的調(diào)控措施也只會(huì)變成‘空調(diào)’?！?BR>  現(xiàn)階段房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)拐點(diǎn)
  最新的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)讓購(gòu)房者揪心，東方財(cái)富網(wǎng)一項(xiàng)針對(duì)近5000名網(wǎng)友的調(diào)查顯示，64.4%的人認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)進(jìn)一步上漲。
  記者走訪了多家在售樓盤均發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期仍舊強(qiáng)烈?！翱催^(guò)的一些熱點(diǎn)樓盤好幾個(gè)都是日光盤，讓人心慌，現(xiàn)在不出手恐怕更買不起。”在北京大興區(qū)一家樓盤看房的小胡說(shuō)。這家樓盤的售樓員小龐說(shuō)：“調(diào)控增加了買房者的成本和流程的復(fù)雜程度，房?jī)r(jià)該漲還得漲?！?BR>  “調(diào)控遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，但從3個(gè)月到半年左右的短期來(lái)看，房?jī)r(jià)溫和上漲的可能性仍較大?！敝袊?guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟對(duì)記者說(shuō)，“如果政府不采取進(jìn)一步措施，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)拐點(diǎn)?！?BR>  十年調(diào)控，從調(diào)整投資性需求降溫樓市，到出手救市，再到調(diào)控重重加碼，祭出了一輪輪限購(gòu)、限貸、限價(jià)、提高稅收的調(diào)控大旗。陳晟說(shuō)，在這個(gè)長(zhǎng)期調(diào)控過(guò)程中，京滬等一線城市部分地區(qū)房?jī)r(jià)翻一倍的區(qū)域比比皆是，房?jī)r(jià)合理回歸的預(yù)期并未穩(wěn)定。
  北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心研究員尹斌認(rèn)為，調(diào)控政策在抑制樓市投機(jī)的同時(shí)，部分剛需及改善型需求者的購(gòu)房門檻同時(shí)高企甚至被限購(gòu)。目前的調(diào)控還處在應(yīng)當(dāng)狠抓落實(shí)的關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控措施既要控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，又要保障剛需人群不被調(diào)控“誤傷”。
  暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛認(rèn)為，十年調(diào)控，政府出臺(tái)了很多方案，用了很多手法，可以說(shuō)，簡(jiǎn)單的、見效快的方式基本用過(guò)了，調(diào)控也開始遭遇越來(lái)越強(qiáng)的“抗藥性”。必須解決體制性的土地財(cái)政依賴、房地產(chǎn)稅收體制改革、房地產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)制度建設(shè)等“深層次”問(wèn)題，“短期行政調(diào)控為長(zhǎng)期制度建設(shè)贏得時(shí)間，才有意義?！?BR>  尹斌說(shuō)，房地產(chǎn)也是投資市場(chǎng)，房子也具投資屬性，因此，房?jī)r(jià)不單純跟調(diào)控和供需有關(guān)，還和投資熱點(diǎn)及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相關(guān)聯(lián)，比如流動(dòng)性過(guò)剩帶來(lái)的影響，老百姓又缺乏有效的投資渠道，房地產(chǎn)市場(chǎng)就很容易成為投資投機(jī)的“蓄水池”。
  業(yè)內(nèi)聲音
  決策層重估樓市調(diào)控
  若一段時(shí)間無(wú)起色下半年或調(diào)整政策
  近日召開的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會(huì)議透出信息，針對(duì)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，有關(guān)方面正在研究和觀察。一段時(shí)間后，若調(diào)控效果無(wú)明顯起色，不排除調(diào)整政策的可能。
  記者獲悉，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)變化，決策層正在研究評(píng)估，擬經(jīng)過(guò)一段時(shí)間觀察后，決定是否對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。
  事實(shí)上，盡管政策條款嚴(yán)厲，但不少地方變相漲價(jià)等行為層出不窮，一定程度上削弱了政策效果。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期決策層對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控表態(tài)甚少，意在淡化調(diào)控并觀察效果。若未來(lái)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，市場(chǎng)指標(biāo)始終沒有起色，不排除最快在今年下半年對(duì)政策的個(gè)別條款進(jìn)行調(diào)整。
  在推進(jìn)城鎮(zhèn)化將繼續(xù)釋放大量住房需求的背景下，行政色彩濃厚的調(diào)控手段恐不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，進(jìn)而影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，“去行政化”將成為未來(lái)調(diào)控方向。
  房產(chǎn)稅可能是上述“長(zhǎng)期調(diào)控”手段之一。記者獲悉，多地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)，在上海、重慶試點(diǎn)兩年多之后，不排除該稅種年內(nèi)擴(kuò)大試點(diǎn)。
  房產(chǎn)稅試點(diǎn)短期內(nèi)或小范圍擴(kuò)圍，且可能主要針對(duì)增量房屋征收。差別化信貸和稅收政策未來(lái)將成為常態(tài)。對(duì)于行政色彩濃厚的住房限購(gòu)政策，可能伴隨土地、戶籍等制度的改革而逐步放開，但短期內(nèi)仍將存在。
  多數(shù)分析認(rèn)為，未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能保持溫和復(fù)蘇走勢(shì)，但從成交量、景氣指數(shù)等指標(biāo)來(lái)看，市場(chǎng)仍會(huì)處于階段低位。
  據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》
  相關(guān)新聞
  北京萬(wàn)科等近40樓盤
  因定價(jià)高被卡預(yù)售證
  據(jù)《證券時(shí)報(bào)》報(bào)道北京新房“限價(jià)令”實(shí)施月余，項(xiàng)目申報(bào)預(yù)售證卡殼現(xiàn)象愈演愈烈。無(wú)論是從樓盤推廣情況看，還是權(quán)威人士分析，都顯示北京市住建委目前押了近40個(gè)項(xiàng)目的預(yù)售證，住建委和開發(fā)商正就一些項(xiàng)目協(xié)商研究如何調(diào)整價(jià)格。
  大興區(qū)有7、8個(gè)項(xiàng)目等待開盤，這里因臨近未來(lái)的北京第二機(jī)場(chǎng)而備受購(gòu)房人關(guān)注，萬(wàn)科、保利、龍湖、金融街等知名房企均在此聚集，而有意向在這里買房的已經(jīng)排號(hào)登記了幾千人。不過(guò)，這些人何時(shí)能買上自己心儀的房子是個(gè)未知數(shù)，因?yàn)檫@些項(xiàng)目都沒拿到預(yù)售證。
  “現(xiàn)在沒房賣，還沒拿到預(yù)售證，價(jià)格待定，可以過(guò)來(lái)先排號(hào)?！鳖A(yù)計(jì)6月開盤的云立方項(xiàng)目銷售人員告訴記者，沒拿到預(yù)售證的不只他們一個(gè)項(xiàng)目，北京很多項(xiàng)目都是這樣。“開不了盤，我們也著急，每天在這兒白接電話，實(shí)際上客戶已經(jīng)積蓄夠了?！彼f(shuō)。
  京版國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)后，由于實(shí)施嚴(yán)格限價(jià)，勒令新開盤項(xiàng)目定價(jià)不得超過(guò)區(qū)域均價(jià)、已開盤項(xiàng)目定價(jià)不得超過(guò)前期銷售平均價(jià)格、當(dāng)月銷售價(jià)格不得超過(guò)上月銷售平均價(jià)格，因此，很多項(xiàng)目因價(jià)格原因而拿不到預(yù)售證。
  業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，預(yù)售證被卡的原因基本上是項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高，開發(fā)商又不愿意降價(jià)，如果價(jià)格與上一期持平，北京住建委不會(huì)不批的。
  面對(duì)預(yù)售證被卡，開發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略有所不同。有的開發(fā)商為了避免客戶流失，開始接受住建委的價(jià)格指導(dǎo)；有的不愿降價(jià)，就變相采用拆分裝修款的銷售方式；有的將毛坯房改成了精裝修，并且壓低裝修成本；有的不但將毛坯房改成精裝修，還打出了綠色環(huán)保牌，以恒溫、恒濕、恒氧為由提高報(bào)價(jià)。
  除了上述幾類急于銷售的開發(fā)商會(huì)主動(dòng)想辦法拿預(yù)售證外，還有部分開發(fā)商選擇了被動(dòng)等待，甚至根本就不去申請(qǐng)預(yù)售證。
  “我們旁邊一項(xiàng)目去申請(qǐng)預(yù)售證了，根本沒批下來(lái)，那我們?cè)偃ヒ餐瑯优幌聛?lái)，所以索性就不去報(bào)了?！贝笈d某上市房企北京公司有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，如果仍按照上一期的價(jià)格去申報(bào)，項(xiàng)目是賠錢的，這對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)比較尷尬，沒法向股東交代。
  上述負(fù)責(zé)人說(shuō)，分期開發(fā)的項(xiàng)目普遍采取的銷售策略是，前期以一個(gè)相對(duì)較低的市場(chǎng)價(jià)格出售，然后穩(wěn)步小幅上漲，實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。

來(lái)自：百度樂(lè)居