中原地產(chǎn)華南總裁李耀智認(rèn)為，深圳海外購(gòu)房升溫源于地產(chǎn)調(diào)控及人民幣匯率上漲。近幾年人民幣不斷升值，加之歐美等國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)，也升溫了供需兩端的熱度，“隨著人民幣不斷升值，購(gòu)買力增強(qiáng)，或許會(huì)強(qiáng)化這一趨勢(shì)。”李耀智說(shuō)?！爱?dāng)然，這只是部分人的選擇，不是主流?！崩钜钦J(rèn)為，對(duì)于海外房產(chǎn)所在地各項(xiàng)房產(chǎn)交易、保有的情況不了解，使得海外置業(yè)客觀上存在一定風(fēng)險(xiǎn)。李耀智提醒想要在海外置業(yè)的購(gòu)房者，“首先要考慮清楚用途，是投資？是移民？還是為了孩子的教育？然后要評(píng)估自身承擔(dān)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的能力?！?/P>

　　中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“試水”東南亞

　　據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，近年來(lái)，在馬來(lái)西亞、新加坡、泰國(guó)等東南亞國(guó)家開(kāi)始出現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的“身影”。泰國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)（TREA）主席蓬那立·川差席表示，日本是在泰國(guó)投資房地產(chǎn)最早的國(guó)家，近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)商的口碑和知名度在上升，但市場(chǎng)份額仍較低。記者走訪多家“試水”東南亞的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，選擇成熟有潛力的市場(chǎng)和穩(wěn)妥的合作伙伴，以品質(zhì)贏口碑或是成功之道。

　　在柔佛海峽馬來(lái)西亞一側(cè)的金海灣，由中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園開(kāi)發(fā)的大型高端商住一體項(xiàng)目的施工已全面展開(kāi)。該公司去年在馬來(lái)西亞南部柔佛州首府新山投資了5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，雖然售樓中心尚未建好，但仍有許多看房者在臨時(shí)展示區(qū)里咨詢。據(jù)介紹，半個(gè)月來(lái)已有1200套房被認(rèn)購(gòu)，其中60％是中國(guó)買家。對(duì)此，碧桂園區(qū)域總裁、馬來(lái)西亞項(xiàng)目總代表阮家聲告訴本報(bào)記者，中國(guó)人在海外投資置業(yè)，對(duì)海外公司不甚了解，溝通上也常遇困難，碧桂園等國(guó)內(nèi)大型企業(yè)在國(guó)內(nèi)知名度高，具有品牌優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)客戶往往會(huì)更信任。而且，這些中資企業(yè)還可以通過(guò)國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)，宣傳介紹自己在海外的項(xiàng)目。

　　阮家聲表示，因?yàn)闁|南亞國(guó)家文化、習(xí)慣比較貼近中國(guó)，因此東南亞成為中國(guó)許多房企全球戰(zhàn)略布局的首站。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外“試水”，開(kāi)拓新市場(chǎng)時(shí)難免會(huì)遇到“水土不服”的情況，馬來(lái)西亞的文化、政治等投資環(huán)境較好，比較有利于企業(yè)的發(fā)展。該公司未來(lái)還將進(jìn)入印尼、泰國(guó)等其他國(guó)家市場(chǎng)。

　　萬(wàn)科公司今年4月正式進(jìn)入新加坡市場(chǎng)。萬(wàn)科公司的代表在接受采訪時(shí)表示，市場(chǎng)是否成熟是決定投資與否的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn)。新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較規(guī)范、成熟，華人比例高，語(yǔ)言文化相近，符合企業(yè)發(fā)展的國(guó)際化戰(zhàn)略，也有利于開(kāi)展業(yè)務(wù)探索。

　　綠地集團(tuán)去年年底在泰國(guó)的曼谷和芭堤雅開(kāi)發(fā)了兩處房產(chǎn)項(xiàng)目。綠地公司此前曾表示，市場(chǎng)潛力是進(jìn)軍海外的重要權(quán)衡因素，泰國(guó)有大量中國(guó)游客，在旅游城市芭堤雅投資酒店式公寓，主要為了滿足中國(guó)游客及當(dāng)?shù)厝A人的需求。

　　一些業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)業(yè)是本地化屬性很強(qiáng)的行業(yè)，不同的市場(chǎng)，在政策法規(guī)、金融環(huán)境和客戶需求等方面都存在較大差異，因此中國(guó)企業(yè)進(jìn)入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)需要格外謹(jǐn)慎。

　　川差席舉例說(shuō)，泰國(guó)法律規(guī)定，在泰國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的外國(guó)企業(yè)必須在投資、設(shè)計(jì)等一系列環(huán)節(jié)與泰國(guó)本土公司合作，商品房在出售時(shí)有40％必須留給泰國(guó)人，而馬來(lái)西亞的法律則規(guī)定，商品房的1／3必須出售給當(dāng)?shù)伛R來(lái)人。

　　阮家聲表示，碧桂園最初進(jìn)入馬來(lái)西亞市場(chǎng)、投資首都吉隆坡的項(xiàng)目時(shí)，采取了與當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)合作的模式。在比較順暢地摸清當(dāng)?shù)卣呒胺ㄒ?guī)后，再獨(dú)立投資開(kāi)發(fā)金海灣項(xiàng)目，并由此打響知名度，為下一步的投資打下基礎(chǔ)。

　　萬(wàn)科公司在海外開(kāi)展業(yè)務(wù)時(shí)傾向于選擇進(jìn)入比較成熟的市場(chǎng)。萬(wàn)科認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)需要在國(guó)際化業(yè)務(wù)方面非常謹(jǐn)慎，通過(guò)控制“試水階段”的投資規(guī)模，并在進(jìn)入一個(gè)新的市場(chǎng)時(shí)，選擇和當(dāng)?shù)貎?yōu)秀的知名開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作以便更好地融入。

　　中國(guó)企業(yè)進(jìn)軍美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

　　中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始緊鑼密鼓地在美國(guó)市場(chǎng)布局，其中在紐交所上市的鑫苑置業(yè)旗下的美國(guó)公司成功地?fù)屨剂思~約住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，該公司已在紐約布魯克林區(qū)威廉斯堡以5420萬(wàn)美元競(jìng)得8547平方米土地，是中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商第一次獨(dú)立在美國(guó)開(kāi)發(fā)一個(gè)重要的住宅項(xiàng)目。

　　從出境旅游到奢侈品消費(fèi)，中國(guó)在消費(fèi)排行榜的位置備受海外商家關(guān)注。根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布的報(bào)告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國(guó)購(gòu)房金額總計(jì)820億美元，來(lái)自中國(guó)買家的投資超過(guò)90億美元，較2010年上漲了89%，來(lái)自中國(guó)的買家已躋身為美國(guó)房地產(chǎn)的第二大投資群體。

　　強(qiáng)勁的購(gòu)買力可能成為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的“撒手锏”。有分析人士稱，中國(guó)消費(fèi)者在美國(guó)現(xiàn)金收購(gòu)房產(chǎn)，對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇做出了相當(dāng)重要的貢獻(xiàn)。現(xiàn)在懂中文或者粵語(yǔ)成了不少紐約房地產(chǎn)中介的“標(biāo)配”，無(wú)論是租房、買房，還是商業(yè)地產(chǎn)都有中國(guó)買家的身影。

　　美國(guó)的住宅項(xiàng)目是下一個(gè)投資熱點(diǎn)，尤其是在華人聚集區(qū)或擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的舊金山、紐約、洛杉磯等地，如果有40%以上出售給中國(guó)買家，項(xiàng)目就算成功了，而做到這一點(diǎn)并不困難。由中國(guó)房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的住宅，如果在住房規(guī)劃及環(huán)境設(shè)計(jì)上更符合中國(guó)人的使用習(xí)慣，并完善中式餐飲、休閑或購(gòu)物等周邊設(shè)施，對(duì)當(dāng)?shù)厝A人存在一定的吸引力。　中國(guó)企業(yè)來(lái)到歐洲

　　中國(guó)企業(yè)來(lái)到歐洲的目的是打通歐洲市場(chǎng)，在這里出售產(chǎn)品的同時(shí)獲得技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)。歐洲商會(huì)秘書長(zhǎng)丁凱指出：“歐洲人害怕中國(guó)人來(lái)到這里，并購(gòu)企業(yè)，然后將其關(guān)閉，并把所有的東西都轉(zhuǎn)移至中國(guó)。但是，我們幾乎看不到這種跡象。中國(guó)人在歐洲投資或者并購(gòu)企業(yè)之后，大多數(shù)情況下都會(huì)保留公司高級(jí)管理層的大部分人員。所以，這樣的擔(dān)心其實(shí)并沒(méi)有道理。我們更應(yīng)該關(guān)注的是如何在歐洲提高我們自身的競(jìng)爭(zhēng)力?！?/P>

　　目前為止，中國(guó)企業(yè)在歐盟的投資額只占境外企業(yè)在歐盟投資總量的1.4%。與此相對(duì)的是，歐盟企業(yè)在中國(guó)的投資額占中國(guó)外商投資總額的20%。中國(guó)人去歐洲買房的逐漸增多。

　　中國(guó)熱錢進(jìn)軍非洲房地產(chǎn)

　　就在海外熱錢在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷釋放其巨大能量的時(shí)候，一些獨(dú)具慧眼的中國(guó)投資商也開(kāi)始進(jìn)軍非洲房地產(chǎn)市場(chǎng)?？梢灶A(yù)期的是，在未來(lái)的數(shù)年之內(nèi)，在非洲的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“中國(guó)軍團(tuán)”將成為其中最為活躍的一股力量。

　　受歷史條件限制，肯尼亞的房地產(chǎn)業(yè)一直比較落后，但中層和高層居民對(duì)房屋卻有著很大需求。當(dāng)?shù)乇就恋拈_(kāi)發(fā)商很少，每年只能滿足市場(chǎng)的30%。

　　其實(shí)不僅僅在肯尼亞，在博茨瓦納、津巴布韋、安哥拉、尼日利亞等這些政局比較穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的非洲國(guó)家，中國(guó)投資商在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)都大有可為。“楊廷果表示，在安哥拉，南京住宅建設(shè)總公司就在與工商銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)合伙建筑中檔別墅項(xiàng)目。工商銀行出土地和一半啟動(dòng)資金，中方出一半啟動(dòng)資金再加上設(shè)計(jì)籌劃、施工項(xiàng)目。

　　近年來(lái)由于城市人口的增長(zhǎng)，非洲很多中心城市的市區(qū)已顯得很擁擠。為了解決住房問(wèn)題，非洲各國(guó)都紛紛制定了鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的優(yōu)惠政策。國(guó)內(nèi)企業(yè)可以利用這個(gè)機(jī)會(huì)，一面開(kāi)發(fā)建材市場(chǎng)，一面開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　同時(shí)，此前非洲的建筑大多是低層建筑，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中高檔民用住宅和辦公和商業(yè)設(shè)施相當(dāng)緊張。除了居住樓盤外，中國(guó)企業(yè)還可以介入商用樓的開(kāi)發(fā)，出租和出售市場(chǎng)都比較旺盛。而且在非洲，各國(guó)銀行只認(rèn)房產(chǎn)，樓一建成即可抵押。

　　楊廷果介紹，由于中國(guó)與非洲政府之間的良好關(guān)系，以及中國(guó)企業(yè)長(zhǎng)期在非洲援建工程積累下的信譽(yù)，使得很多非洲政府對(duì)于中國(guó)企業(yè)保持著比較高的信任度。中國(guó)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)合理，而且工期比歐洲、南非和葡萄牙公司要快；同時(shí)，中國(guó)企業(yè)的管理模式和其他公司的模式不一樣，特點(diǎn)在于管理成本低。中國(guó)各方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)都相對(duì)比較占優(yōu)。

　　信息不對(duì)稱或抬高購(gòu)房成本

　　深圳地產(chǎn)律師張茂榮認(rèn)為，海外購(gòu)房無(wú)論旨在理財(cái)投資還是移民教育，其風(fēng)險(xiǎn)都是顯而易見(jiàn)的，”海外置業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的政策直接影響購(gòu)房成本，相關(guān)信息的準(zhǔn)確獲取最為關(guān)鍵?！啊币淮涡愿犊钸€是按揭，資金如何安全出境，已購(gòu)房產(chǎn)如何規(guī)劃保值，在不同國(guó)家細(xì)則規(guī)定都不一樣，需要詳細(xì)了解后謹(jǐn)慎決定。“張茂榮介紹，海外置業(yè)的總成本包括房屋買賣的交易成本，交易成功之后的持有成本，及如果發(fā)生糾紛的維權(quán)成本等，而移民牽涉到的政策更加復(fù)雜。

　　交易成本包含一系列稅費(fèi)、保有房屋過(guò)程中的各項(xiàng)繳費(fèi)，”各國(guó)的房地產(chǎn)交易法規(guī)不一樣，甚至各州之間也有差別，對(duì)于及時(shí)變動(dòng)信息的了解或許會(huì)抬高購(gòu)房成本，造成一定的不確定性?！?/P>

　　張茂榮說(shuō)，通常情況下，發(fā)生在海外交易中的質(zhì)量問(wèn)題或延遲交房等地產(chǎn)糾紛只能由房地產(chǎn)屬地的專屬法院進(jìn)行裁定，所雇律師也屬當(dāng)?shù)?，業(yè)主對(duì)于當(dāng)?shù)夭枚ㄟm用法規(guī)和配套政策的知悉較為困難，而且一旦有購(gòu)房交易糾紛，業(yè)主維權(quán)十分麻煩。

　　張茂榮建議，在海外購(gòu)房前，應(yīng)多聽(tīng)取各方的信息和觀點(diǎn)，各項(xiàng)政策、法規(guī)及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、民生等基本情況做反復(fù)研究，力求客觀，謹(jǐn)慎出手。

來(lái)自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)