預(yù)售金監(jiān)管制度的出臺(tái)，可以說(shuō)是目前為止直接針對(duì)開(kāi)發(fā)商的最為嚴(yán)厲的政策。當(dāng)然，由于這是一項(xiàng)地方性的政策，不可避免地帶有一定的局限性，尤其是對(duì)于跨區(qū)域運(yùn)作的大中型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，打擊力度有限。

自從1994年商品房預(yù)售許可制度正式實(shí)施以來(lái)，“未建房先收錢”的銷售方式，就使得預(yù)售金成為維系開(kāi)發(fā)商資金鏈條的重要一環(huán)。有數(shù)據(jù)顯示，從2006至 2009年期間，預(yù)售款占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源比重高達(dá)四成。這種低成本的資金來(lái)源方式，不僅成為開(kāi)發(fā)商不斷拿地囤地的重要資本，推動(dòng)著房?jī)r(jià)不斷高漲，也增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商對(duì)抗調(diào)控的底氣。在這種背景下，北京市出臺(tái)商品房預(yù)售金監(jiān)管辦法，盡管初衷只是為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，但由于其明顯觸及到了開(kāi)發(fā)商的資金命脈，或許將成為調(diào)控房?jī)r(jià)的一個(gè)新契機(jī)。

面對(duì)持續(xù)日久的政策調(diào)控，房?jī)r(jià)之所以遲遲未能進(jìn)入下行通道，原因相當(dāng)復(fù)雜，但毫無(wú)疑問(wèn)與開(kāi)發(fā)商頑固堅(jiān)守不肯退讓大有關(guān)系。記得此輪調(diào)控剛剛開(kāi)始時(shí)，就有開(kāi)發(fā)商聲稱“房?jī)r(jià)被打下去的可能性不會(huì)很大”，因?yàn)椤伴_(kāi)發(fā)商太有錢了，主動(dòng)降價(jià)的可能性不大?！碑?dāng)前的房?jī)r(jià)僵局，似乎也在印證這種觀點(diǎn)。但要看到，隨著成交量的不斷下滑和信貸的逐漸收縮，開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源已經(jīng)相當(dāng)緊張，此時(shí)實(shí)行商品房預(yù)售款監(jiān)管，必將進(jìn)一步分流其資金，弱化其博弈能力。為了保證資金鏈的穩(wěn)固，開(kāi)發(fā)商必然放棄捂盤惜售，加快推盤回籠資金，而在市場(chǎng)觀望情緒濃厚的情況下，其很可能以降價(jià)達(dá)到促銷的目的，從而打開(kāi)房?jī)r(jià)下行的閥門。

事實(shí)上，對(duì)于預(yù)售金監(jiān)管的殺傷力，相關(guān)部門早有認(rèn)識(shí)。早在今年 4月份，住建部就出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確規(guī)定：“各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度?！钡恢币詠?lái)，不少人對(duì)這種政策心懷疑慮，最具代表性的就是擔(dān)心監(jiān)管會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)錢拿地，影響未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)，反而會(huì)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。這種憂慮當(dāng)然不無(wú)道理，但不要忘記現(xiàn)在還有多少閑置土地沒(méi)有開(kāi)發(fā)，還有多少開(kāi)發(fā)商在囤著地等著升值。事實(shí)無(wú)數(shù)次證明，總是瞻前顧后，對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)于寬容，換來(lái)的不是房?jī)r(jià)的下降，而是一次次報(bào)復(fù)性上漲。

在以打擊投機(jī)、抑制需求為主旋律的新一輪調(diào)控中，預(yù)售金監(jiān)管制度的出臺(tái)，可以說(shuō)是目前為止直接針對(duì)開(kāi)發(fā)商的最為嚴(yán)厲的政策。當(dāng)然，由于這是一項(xiàng)地方性的政策，不可避免地帶有一定的局限性，尤其是對(duì)于跨區(qū)域運(yùn)作的大中型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，打擊力度有限。我們期待有更多的地方盡快出臺(tái)相關(guān)政策，配合中央調(diào)控，盡快把依舊兇猛的房?jī)r(jià)平抑下來(lái)。